Article PropertyNL: Zoektocht naar stabiel rendement

 
 
Terwijl Primevest een van de weinige beleggers is in het segment parkeergarages en in de glasvezelmarkt, is het op de woningmarkt een stuk drukker.

Primevest zoekt voor zo’n € 200 mln aan Nederlandse woningprojecten. Graag niet te luxe, want de doelgroep daarvoor is een stuk kleiner.

Inmiddels zijn er in Nederland twee wooncomplexen met ruim 160 appartementen in Maastricht aangekocht en een studentencomplex met 275 units in Groningen. Tel daarbij op de woningprojecten in Duitsland, Denemarken en Oostenrijk, en de diverse parkeergarages die het verworven heeft, en het wordt duidelijk dat Primevest Capital Partners sinds de oprichting in 2018 niet stilgezeten heeft. Managing director Bart Pierik: ‘Toen we de Bouwfonds IM-fondsen in 2018 onder de vlag van Primevest voortzetten, was duidelijk dat 2018 een overgangsjaar zou worden. Maar sindsdien zijn we druk bezig met groeien.’

UITDAGING
Terwijl Primevest een van de weinige beleggers is in het segment parkeergarages en in de glasvezelmarkt, is het op de woningmarkt een stuk drukker. Het is dan ook een uitdaging om geschikte investeringen voor de woningmandaten te vinden. Floris Haentjens, senior acquisitie manager van Primevest, is gespecialiseerd in die woningmarkt: ‘De markt is de laatste vijf jaar echt geëxplodeerd. Met goed product concurreer je soms wel met 20 andere bieders.’ Die grote belangstelling zorgt er inmiddels voor dat de aanvangsrendementen gestaag naar beneden zijn gegaan. Die liggen nu rond 4% en Haentjens heeft ook al deals gezien die richting 3% gingen. ‘Soms gaat dat ons ook te ver, dan laten we ze links liggen.’ Primevest koopt veel ontwikkelingen met forward funding. Voorbeelden zijn de complexen in Maastricht, die van 3W en de RO Groep zijn gekocht, en Groningen, waar Plegt-Vos de ontwikkelaar was. Niet alleen greenfields vindt Primevest interessant, maar ook herontwikkelingen en natuurlijk bestaande bouw

Lees volledig artikel hier. 

 

Artikel FD: Na dorp en buitengebied krijgt nu ook de stad snel glasvezel-internet

 
 
Snel internet rukt op naar de stad. Telecomproviders en investeerders zijn hier op grote schaal bezig met de aanleg van nieuwe glasvezelkabels. Waar sommige stedelijke gebieden eerder nog werden vermeden vanwege de moeilijkheid om er werkzaamheden uit te voeren, is de tragere koperverbinding nu echt aan vervanging toe.

In het kort:

  • De aanleg van glasvezel gaat de laatste jaren extra hard.
  • Ook tot nu toe deels vermeden steden staan inmiddels nadrukkelijk op het programma.
  • Glasvezel aanleggen in de stad is complex en de noodzaak was er kleiner, maar daar komt
    nu verandering in.

Woensdag maakte investeerder Primevest Capital Partners bekend, samen met T-Mobile, de straten van Eindhoven open te breken om in het ontbrekende deel van de stad snel internet tot aan de voordeur te brengen. Vanaf september besteedt de investeerder naar eigen zeggen ruim €20 mln om een kleine 30.000 aansluitingen te kunnen verzorgen. Dit jaar hoopt Primevest in totaal minstens 100.000 aansluitingen te verzorgen in Nederland. Driekwart was eerder al gedaan door KPN.

De operatie staat niet op zichzelf. Een dag eerder bleek al dat KPN, in navolging van het veel kleinere L2Fiber, Rotterdam van glasvezel gaat voorzien. De komende vijf jaar moeten daar 285.000 woningen en bedrijven worden aangesloten. Naar verwachting worden in Nederland
dit jaar 600.000 huishoudens van glasvezel voorzien, een versnelling ten opzichte van eerdere jaren. Tot dusver waren in totaal zo’n 3 miljoen van de 7,5 miljoen huishoudens zoals dat heet ‘verglaasd’. Veruit het grootste gedeelte is van KPN.

Remmende voorsprong
‘De aanleg is goed nieuws’, zegt Rudolf van der Berg, van telecomadviesbureau Stratix. Vooral voor de stad. Eerder werden steden nog grotendeels ontzien van de vernieuwing, legt hij uit. Smalle, drukke straten en bijvoorbeeld portiekwoningen maken het aanleggen van nieuwe kabels tot aan de voordeur een stuk complexer. Ook flatgebouwen zijn lastiger omdat er tijdens de aanleg meerdere mensen tegelijkertijd thuis moeten zijn. ‘En sowieso zijn de huishoudens in steden kleiner, er is dus minder snel iemand thuis’, zegt Tim Poulus, analist bij Telecompaper.

Daar bovenop was de noodzaak om te vernieuwen in steden beperkter. ‘In het buitengebied was het heel simpel. Daar was geen snel internet. Maar er zijn wel boeren met geld die veel voor een aansluiting willen betalen’, zegt Van Der Berg. In steden daarentegen kon KPN over zijn oudere koperlijnen best een redelijke snelheid leveren, omdat de lijntjes naar straatkasten korter zijn. En stedelingen die nog sneller internet wilden, konden simpelweg overstappen naar concurrent Ziggo, terwijl er in het buitengebied lang niet altijd ook een kabelaansluiting is. Voor KPN, dat gebukt ging onder een hoge schuldenlast, was de businesscase lange tijd simpelweg niet interessant genoeg, verklaart telecomondernemer Taco Jelgersma. Na enkele jaren van aanleg liet KPN de aanleg vertragen. Ter illustratie: in 2013 werden 450.000 nieuwe aansluitingen aangelegd. In 2016 waren dat er minder dan 100.000. ‘We wisten dat glasvezel tot iedere voordeur niet op heel korte termijn te realiseren was’, laat een woordvoerder weten. ‘Dus we hebben gekozen voor een hybride vorm: eerst glasvezel aanleggen tussen de wijkkasten en de centrales.’ Daarmee werd de snelheid al fors verhoogd. Toen die klus in 2019 werd afgerond ging KPN weer verder met glasvezel tot aan
de voordeur.

Geen ruimte voor meerdere netwerken
Inmiddels is de noodzaak tot ‘verglazing’ tot aan de voordeur ook veel groter. Het kopernetwerk is plaatselijk aan groot onderhoud toe en – belangrijker – KPN verliest al jaren geleidelijk marktaandeel aan zijn concurrent Ziggo, dat op plekken zonder glas over een sneller netwerk
beschikt. In 2019 besloot KPN in elk geval weer keihard in te zetten op glasvezel. Ook institutionele investeerders, zoals Primevest in Eindhoven, zien met kapitaal van pensioenfondsen en verzekeraars in combinatie met de lage rente hun kans schoon. ‘Op dit soort projecten is langjarig een rendement van twee tot vijf procent te halen’, verklaart ondernemer Jelgersma. ‘Daar bovenop komt nog het rendement van de diensten over het netwerk.’

Daarbij is het zaak om de eerste te zijn. De meeste projecten zijn namelijk pas rendabel zijn vanaf 40-50% marktpenetratie. Met sowieso het kabelnetwerk van Ziggo als concurrent, is er dan eigenlijk slechts ruimte voor een glasvezelkabel. ‘Nee, wij gaan niet investeren in gebieden waar al een glasvezelnetwerk ligt’, vertelt Heimen Visser, fund manager bij Primevest.

Duopolie
De behoefte om de eerste te zijn is vermoedelijk verder versterkt nadat de rechter in maart de mededingingstoezichthouder ACM terugfloot. Na die uitspraak hoeven KPN en Ziggo de facto hun netwerk niet langer open te stellen voor concurrenten. En zonder eigen netwerk, zijn de kansen voor andere providers, zoals T-mobile, beperkter. Jelgersma, die uiteindelijk onder de naam Youca diensten op het netwerk van Ziggo aan zou willen bieden hoopt dat de regulering
uiteindelijk weer terug komt. De consument heeft dan meer te kiezen.

Lees volledig artikel: Na dorp en buitengebied krijgt nu ook de stad snel glasvezel-internet

 

Pitch Primevest Capital Partners – Slimme openbare knooppunten

 
 
Heimen Visser, Fund Manager bij Primevest Capital Partners, heeft op 19 November 2019 tijdens de Smart City Expo World Conference in Barcelona een value case gepresenteerd op basis van de 17 duurzame ontwikkelingsdoelen bij de transformatie van traditionele openbare verlichting naar duurzame slimme openbare knooppunten in openbare ruimtes.

U kunt hier zijn volledige pitch luisteren.

Meer informatie over het Smart City Expo World congres? http://www.smartcityexpo.com/en/home

 

Multifunctionele lantaarnpaal

 
 
De multifunctionele lantaarnpaal kan op tal van terreinen worden ingezet bij de aanpak van maatschappelijke opgaven voor mobiliteit, efficiency, gezondheid en veiligheid. De techniek is er.

De stap die nog genomen moet worden is het gestructureerd aanpakken en uitrollen van de aanwezige innovatieve oplossingen. Het is tijd voor de sociale innovatie die het gebruik mogelijk maakt.

Volgens een ruwe schatting zijn er zo’n 3,5 miljoen lantaarnpalen in ons land. De hoeveelheid is een pluspunt. Ook de solide hoge basis en dat ze zijn aangesloten op het lichtnet, zijn grote voordelen. Ze kunnen daardoor een belangrijk onderdeel worden van de smart city of smart society. “De verlichting zelf kun je verslimmen. Nu gaat op vooraf ingestelde tijden de verlichting aan en uit. Er zijn sensoren op de markt die meten wanneer het gaat schemeren en wanneer de zon opkomt; smart lighting.” Dit zegt Hans Nouwens, voorzitter bij OVLNL Smart Lighting (stichting voor openbare verlichting).

Lees het volledige artikel hier: Multifunctionele lantaarnpaal is de smart city infrastructuur

 

“SMART City Nederland” model

 
 
Primevest Capital Partners heeft een “SMART City Nederland” model gelanceerd samen met publieke institutionele investeerders.

SMART City Nederland zal investeren in de vernieuwing en verduurzaming van de openbare verlichting om de transitie naar SMART Lighting te versnellen en in nauwe samenspraak met de gemeente een plan te maken dat de openbare verlichting ook gebruikt kan gaan worden voor 5G en andere Internet of Things applicaties. In het Smart City Nederland model, blijft de gemeente de controle en regie behouden op haar taak als publieke dienstverlener en regisseur binnen de gemeente (openbare verlichting, openbare orde en veiligheid, privacy), maar ze krijgt de gelegenheid om te profiteren van de inkomsten die gegeneerd worden als de openbare verlichting voor meer doeleinden gebruikt gaat worden.

Lees het volledige verhaal hier: Smart City Nederland – Primevest Capital Partners

 

Niche-belegger Primevest gaat in lantaarnpalen

 
 
Op de kop af een jaar geleden weekte Primevest via een zogeheten management buy-out acht fondsen los uit het voormalige Bouwfonds Investment Management. Nu laten ze hun licht schijnen met Smart City.

Primevest krijgt een nieuwe loot aan de stam, waaraan tot voorkort acht voormalige Bouwfonds-fondsen hingen. Ceo Bart Pierik en cfo Walter Kuppens verwachten veel van hun Smart City initiatief, dat investeert in de verduurzaming en verslimming van lantaarnpalen. Ceo Bart Pierik van real asset manager en belegger Primevest glundert. ‘Ik heb geen dag spijt gehad’. Op de kop af een jaar geleden weekte hij met enkele collega’s via een zogeheten management buy-out acht fondsen los uit het voormalige Bouwfonds Investment Management. De benodigde financiële armslag daarvoor leverde investeerder CommonWealth Investments, het Nederlandse multi-family office waarin onder andere de familie Dreesmann deelneemt.

Aanleiding voor de uitkoop was een koerswijziging bij moedermaatschappij Rabobank, die besloot zijn positie in vastgoed af te bouwen. ‘We hadden ook door een andere investmentmanager gekocht kunnen worden’, zegt Pierik. ‘Maar de zoektocht naar dit schaap met vijf poten liep telkens stuk op het onbegrip van onze niche-producten.’ Primevest blijft weg bij mainstream core-producten als kantoren of winkels, maar kiest in plaats daarvan bewust voor betaalbare hedendaagse woningen, parkeren, communicatie-infrastructuur en smart city-netwerken. ‘Sinds een jaar hebben wij een aandeelhouder die onze groeiambities en visie onderschrijft.’

“Een nieuwe niche moet de potentie hebben om uit te groeien tot een investeringsvolume van zo’n één miljard euro”

Primevest werkte na de buy-out met de dertig specialisten die vanuit Bouwfonds meekwamen aan het opbouwen van een eigen platform als investment boutique. ‘We waren het afgelopen jaar vooral druk met stabiliseren van organisatie. Wij moesten zelf een backoffice opzetten, eigen assetmanagementsystemen inrichten. Daarvoor kozen wij Argus Voyanta. Wij willen dat partners met een goed idee voor een volgende niche-belegging daarop kunnen aansluiten.’

Niche van één miljard

Heel concreet zijn de plannen daarvoor nog niet, zegt Pierik. ‘Maar zo’n nieuwe niche moet de potentie hebben om uit te groeien tot een investeringsvolume van zo’n één miljard euro. En het moet onderscheidend zijn, er moet een twist aan zitten. En natuurlijk extra rendement, doordat het iets van de core-producten af ligt.’

Smart Public Nodes, PrimevestEen nieuwe niche-belegging waaraan Primevest sinds 2017 werkt is het in februari 2019 opgezette Smart City initiatief, dat zich richt op de verduurzaming van de gemeentelijke netwerken voor het verlichten van de openbare ruimte – lantaarnpalen dus. Het ‘smart city’-aspect dat Primevest ziet is dat lantaarnpalen niet alleen licht kunnen verspreiden, maar ook 5G-signalen én ideale plekken zijn voor de bevestiging van bewakingscamera’s, laadpunten voor elektrische voertuigen en sensoren die van alles meten in het kader van de Omgevingswet. ‘Waar 4G elke acht kilometer een opstelpunt voor een antenne nodig heeft, is dat door de hogere frequentie met 5G om de achthonderd meter. Dan komen lantarenpalen in beeld’, zegt cfo Walter Kuppens, tussen 2000 en 2011 cfo bij belegger Foruminvest.

Slimme verlichting

De communicatie-infrastructuur, waar je gemeentelijke lantaarnpalen binnenkort toe moet rekenen, heeft volgens Kuppens een enorme groeipotentie. ‘Gemeenten in Nederland willen nu de infrastructuur voor 5G uitrollen, maar dit speelt ook in andere Europese landen. In ons Smart City initiatief investeren wij in overleg met gemeenten in slimme, dimbare verlichting en brengen zo de energiekosten omlaag. De centrale en decentrale overheden hebben zich gecommitteerd aan het Klimaat Akkoord met als doelstelling om twintig procent van het totale energie verbruik van duurzame, herbruikbare bron te betrekken in combinatie met een energie besparing van minimaal 20 procent in 2020 en vijftig  procent in 20130. Met het implementeren van slimme verlichting worden deze doelstellingen al veel eerder behaald. In een tweede stap vervangen wij een deel van die lantaarnpalen door smart public nodes, die zijn aangesloten op het glasvezelnet.’

Een extra troef in handen van Primevest is de innovatieve financiering die het voor zijn Smart City initiatief heeft geregeld”

Een extra troef in handen van Primevest is de innovatieve financiering die het voor zijn Smart City initiatief heeft geregeld. Door de structuur van de lening hoeft de bank door het lage risico geen extra financiële buffer – solvency in vaktermen – aan te houden. De kosten van de lening zijn daardoor erg laag. Die gunstige voorwaarden zetten wij één-op-één door naar de gemeenten. 

Duurzame lantaarnpalen

‘We krijgen er dus 355 klanten bij’, zegt ceo Pierik lachend, die zo overtuigd is van zijn nieuwe initiatief dat hij er voor het gemak van uitgaat dat alle Nederlandse gemeenten zullen kiezen voor dit product. ‘De bewustwording dat lantaarnpalen een rol spelen in de energietransitie is in volle gang. Doordat gemeenten objecten tot een waarde van duizend euro niet hoefden te activeren, is er niet gereserveerd voor de investering in duurzame lantaarnpalen’, zegt Kuppens. Daardoor is er bij de meeste gemeenten geen geld voor de noodzakelijke investeringen, iets waar Primevest met haar nieuwe initiatief op inspeelt. In de tweede fase gaan lantaarnpalen de gemeenten zelfs geld opleveren, wanneer Primevest in nauwe samenwerking en overleg met de gemeenten de lantaarnpalen gaat inzetten als opstelpunt voor G5-antennes, laadpunten, camera’s en sensoren. ‘Doordat wij neutraal zijn, kunnen er zelfs antennes van verschillende mobiele providers in één paal worden gemonteerd’, zegt Kuppens. Gemeenten kunnen alles over het nieuwe initiatief lezen op de door Primevest ingerichte website www.smartcitynederland.com.

Walter Kuppens Walter Kuppens

Risicoloos PPS-avontuur

Waar veel vastgoedpartijen eerder een flinke buil overhielden aan PPS-avonturen met een gemeente, ziet Primevest in deze constructie geen risico dat de lokale overheden zich een onbetrouwbare partner tonen. ‘Wij geloven in de kracht van het samenwerkingsmodel’, stelt Pierik. ‘De gemeente betaalt de rente en aflossing rechtstreeks aan de bank, voor de marktpartijen is het financieringsrisico zeer beperkt. Een plotselinge omslag in het politieke klimaat is geen probleem: alle politieke stromingen willen duurzame verlichting in de straten. Links is blij met de verduurzaming, rechts is blij met ons verdienmodel. Nu is de lantaarnpaal nog een kostenpost, in ons model profiteert de gemeente mee van de extra opbrengsten in de toekomst.’

Het Smart City initiatief bevindt zich nog in de beginfase. In één gemeente legt het college een samenwerking met Primevest nu voor aan de gemeenteraad. Met een aantal gemeenten is de belegger in de aanbestedingsfase. Ook worden hier en daar gesprekken gevoerd over de financieringsstructuur. ‘We hoopten in februari 2019 al de eerste deal rond te hebben, maar het vergt iets meer tijd’, zegt Pierik.

Voorsprong van twee jaar

Bang dat concurrenten het model kopiëren en met de winst gaan lopen, is Pierik niet. ‘Wij zijn overtuigd van de kracht van ons model en hebben twee jaar werk in dit product zitten. We hebben een mooie voorsprong opgebouwd.’

Ook de nieuwe eigenaar CommonWealth Investments speelt daarin ook een rol, zegt Pierik. CommonWealth heeft een bredere investeringsstrategie die zich ook uitstrekt tot investeringen in bedrijven in openbare verlichting. ‘Het is handig om het netwerk van onze aandeelhouders te kunnen gebruiken.’

Slagkracht is groot

Van een gedwongen winkelnering is overigens geen sprake, verzekert Pierik. ‘Deze manier van werken bevalt uitstekend, wij hebben alle vrijheid. Met enkele contacten is het niets geworden, met andere partijen zijn wij nog in gesprek. De slagkracht is groot, weinig institutioneel. Als wij willen, zitten wij binnen twee weken bij zo’n partij aan tafel en kunnen wij een besluit nemen.’ De overige niches ontwikkelen zich overigens naar verwachting. Zo kocht Primevest in oktober 2018 een woongebouw van vijf lagen met zeventig middenhuurappartementen en een parkeergarage met zeventig plaatsen in aanbouw aan de Frontensingel/Maagdendries in Maastricht. In Groningen kocht de belegger eind januari 2019 275 studentenwoningen op zes bouwlagen aan de Oostersingel/Nieuweweg. Daarnaast werden woningen gekocht in Duitsland en Oostenrijk. De belegger richt zich op compacte woningen van zestig tot tachtig m2.

Directe relatie met klant

Voor de woningbeleggingen heeft Primevest twee mandaten. ‘Het team vindt dat heel bevredigend, al zijn deze klanten veeleisender dan beleggers in een fonds. Het team heeft een directe relatie met de klant en krijgt rechtstreeks feedback op wat wordt voorgelegd’, zegt Pierik. De mandaten zijn van een Duitse en een Oostenrijkse institutionele belegger.

“Als ik tien gebouwen zoals in Groningen zou hebben, kon ik ze allemaal kwijt”

De woningmandaten zijn complementair, legt Pierik uit. Het ene richt zich op betaalbaar tot core, het andere is een transformatiemandaat. Aanbod is op dit moment het probleem. ‘Als ik tien gebouwen zoals in Groningen zou hebben, kon ik ze allemaal kwijt. Maar we hebben de ruimte om het huidige momentum in de markt uit te zitten. We hebben ook het lef om ‘nee’ te zeggen.’

Parkeermarkt wordt volwassen

De parkeerfondsen van Primevest zijn al actief sinds 2005. ‘Inmiddels hebben wij wel bewezen dat het een interessante vastgoedcategorie is’, vindt Pierik. ‘De markt wordt volwassen, de rendementen lopen terug zoals je ook in de woningmarkt ziet. Er zijn meer beleggers actief in parkeergarages, er worden ook regelmatig portefeuilles aangeboden. Maar wij blijven kritisch op het aanbod. Het blijft een niche-product, ook al gaan de aanvangsrendementen richting die van een core-belegging.’

‘Toch goed gedaan’

Met plezier heeft Pierik de berichten rondom de rechtszaken tussen IEF Capital en de winkelketens Bijenkorf en Hema gevolgd. Telkens werd IEF in het gelijkgesteld dat de overdracht in 2016 van de entiteit met de Bijenkorf- en Hema-panden aan CBRE Global Investors niet in strijd was met het aan de ketens verleende eerste recht van koop als panden te koop zouden komen. Niet de panden, maar bv die eigenaar is werd verkocht, redeneert ook de rechter. ‘Ik ben zeer tevreden dat zo’n bepaling standhoudt. Dan heb je het toch goed gedaan.

‘Agrarisch had groot kunnen worden’

Ceo Bart Pierik van assetmanager Primevest Capital Partners vindt het jammer dat hij bij de overname van de Bouwfonds-fondsen het fonds met landbouwgrond niet heeft kunnen meenemen. ‘Het is door de bank op een laag pitje gezet, erg jammer. Met de opzet en het idee erachter had Rabo marktleider kunnen worden.’

Het product voldeed volgens Pierik aan de vereisten van een duurzaam beleggingsproduct en scoorde goed op alle aspecten van corporate social responsibility. ‘De Wereldbank wilde zelfs instappen, wat institutionele beleggers extra zekerheid zou bieden tegen het risico van onteigening door boosaardige overheden.’

Rabo was echter bevreesd dat NGO’s kritiek zouden uiten en de bank zou worden beschuldigd van land grabbing. Grond in handen van buitenlandse partijen ligt overal ter wereld politiekgevoelig. ‘Rabo had er het wereldwijde netwerk en het researchapparaat voor om dit tot een succes te maken. Ons netwerk is Europees. Door de uitkoop is ons speelveld als organisatie verkleind.’

Dit artikel staat in Vastgoedmarkt van maart 2019.