Cuando Primevest Capital Partners lanzó su primer fondo de aparcamientos hace unos 20 años, lo hizo basándose en unos sólidos fundamentos subyacentes: escasez de producto, dificil de sustituir e ingresos estables a largo plazo. Aunque hoy en día han cambiado muchas cosas, sobre todo porque los estacionamientos se han convertido en una clase de activos muy codiciados por derecho propio, los factores que impulsan la rentabilidad siguen siendo los mismos. La demanda de estos activos por parte de los inversores supera con creces la oferta y, con un sólido historial y más de 1.000 millones de euros invertidos en activos de aparcamientos a través de seis fondos, seguimos adquiriendo.
Los estacionamientos son fundamentales para mejorar la calidad, el atractivo y la eficacia del espacio urbano. Contribuyendo a reducir la congestión y mejorar la accesibilidad, estos activos hacen que los centros de las ciudades sean mejores lugares para sus residentes. Esto se hace evidente especialmente en zonas urbanas densamente pobladas. A medida que las plazas de aparcamiento en la calle se vuelven más escasas, caras y la población de las ciudades aumenta, la demanda de aparcamientos fuera de la calle crece, lo que supone una presión al alza de las tarifas de aparcamiento. La oferta limitada y los flujos de ingresos fiables hacen que esta clase de activos sea atractiva para invertir.
Our in-house team, many of whom have worked for car park operators, also understand how best to manage these assets. Vacancy risk is minimal, virtually non-existent, because it can be readily substituted by parking income if an operator defaults. Rental values have risen strongly historically, as increased turnover outpaces inflation. Finally, as urban land values climb further, the inner-city location of many car parks means there is always the option for redevelopment.
Nuestro equipo interno, muchos de los cuales han trabajado para operadores de aparcamientos, también entiende cómo gestionar estos activos de la mejor manera. El riesgo de desocupación es mínimo, prácticamente inexistente, porque puede sustituirse fácilmente por los ingresos del aparcamiento en caso de impago por parte del operador. Los valores de los alquileres han subido significativamente históricamente hablando, dado a que el aumento de la facturación supera la inflación. Por último, a medida que el valor del suelo urbano aumenta, significa que siempre existe la opción de reurbanización considerando que la ubicación de muchos estacionamientos en el centro de la ciudad.
Criterios de inversión
Adquirimos aparcamientos situados en ciudades de gran densidad y fortaleza económica, donde las políticas de aparcamiento son estrictas y son impuestas rigurosamente. Elegimos ubicaciones muy concurridas, como el centro de las ciudades, donde se concentran las actividades empresariales, comerciales, de ocio y residenciales o cerca de hospitales y centros de transporte, como estaciones de tren y aeropuertos. Nos asociamos con los mejores operadores internacionales o locales con un buen historial y con los que contratamos arrendamientos indexados a largo plazo, los cuales producen flujos de caja estables y un crecimiento de los ingresos por encima de la inflación a niveles de alquiler sostenibles.
Estos criterios nos han servido y han proporcionado a nuestros inversores una atractiva rentabilidad ajustada al riesgo a lo largo de los años.
